UU No. 2 tahun 2012
telah diberlakukan sebagai pedoman dalam melaksanakan pembebasan tanah yang
akan digunakan untuk kepentingan umum seperti membangun sodetan kali Ciliwung
yang mengalirkan air ke Kanal Banjir Timur.
Berikut ini adalah
artikel tentang penilaian yang mengikuti petunjuk tehnis yang dimuat dalam SPI
306
1.0 Pendahuluan
Bab ini membahas mengenai pedoman
penilaian tanah terkait dengan pemberian ganti kerugian dalam rangka pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Uraian dalam bab ini memberikan
panduan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk
tujuan penilaian pengadaan tanah sebagaimana diatur pada SPI 306 tahun 2013.
Bab ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan
hal-hal teknis dalam proses penilaian atas pendiskripsian Lingkup Penugasan,
hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan Pelaporan
Penilaian. Pendekatan penilaian dengan metode penerapan dan teknik perhitungan
menjadi bagian yang dijelaskan pada bab ini.
Diharapkan Penilai dapat
menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek
penilaian dan dapat menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya. Jenis, isi dan
kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup
Penugasan yang disepakati dengan PemberiTugas dan tertuang di dalam kontrak
perjanjian kerja. Penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan
pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan
dasar kompetensi tersebut, Penilai secara terus menerus menjaga dan
meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing Professional
Development) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga
kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai. Sepanjang sesuai
dan relevan, SPI 306 berikut petunjuk tehnisnya dapat digunakan sebagai rujukan
dalam melaksanakan penilaian properti terkait dengan pengadaan tanah tidak
wajib menggunakan ketentuan yang diatur UU No. 2 tahun 2012 berikut peraturan
pelaksanaanya. Juknis SPI 306 sendiri diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak
tanggal 1 Oktober 2014 dan berlaku secara efektif pada tanggal 1 januari 2015.
02. Definisi dan Pengertian
a. Implementasi; merupakan
prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi,
penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104).
b.Laporan Penilaian; merupakan
suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar
penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan
penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam
pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam
analisis (SPI 105).
c.Lingkup Penugasan; merupakan
dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman
investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103).
d. Nilai Penggantian Wajar;
adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan
Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa
kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti
dimaksud (SPI 102 3.10).
Nilai Penggantian Wajar (NPW)
diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012. NPW dapat dihasilkan dari kombinasi kerugian fisik dan kerugian non
fisik atas suatu objek penilaian. Kombinasi ini dapat digambarkan sebagai
penjumlahan indikasi Nilai Pasar atas kerugian fisik ditambah
indikasi nilai atas kerugian non fisik (lihat diagram.
e. Nilai Pasar; didefinisikan
sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (SPI 101 3.1).
f. Pemanfatan tertinggi dan
terbaik (Higest and Best Use) yang selanjutnya disebut HBU, didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
(KPUP-12.1).
g. Pendekatan Pasar; pendekatan
ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data
pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses
perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
maupun
properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan
dari suatu proses jual beli.
h. Pendekatan Pendapatan;
pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan
properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu
definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses
ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas
Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya.
i. Pendekatan Biaya; menetapkan
nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti
pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang
sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa
mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan
biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan
estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional
dan eksternal).
Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan
oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan
kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
j Pengadaan tanah adalah kegiatan
menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada
pihak yang berhak (UU No. 2 /2012, Pasal 1 Butir 2
Penilaian untuk keperluan ganti kerugian meliputi:
1. Ganti kerugian fisik
(material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain
yang berkaitan dengan tanah
2. Ganti kerugian non fisik
(immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik
tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian lainnya
yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu),
kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi
tugas dalam surat perjanjian kerja. Juknis yang diikuti ini adalah sebagaimana
dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Sebagaimana yang
tercantum dalam bagian Pendahuluan SPI 2013. Objek Pengadaan Tanah yang
dimaksud diatas diartikan sama dengan istilah Properti atau Properti Pertanahan
sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 306 tahun 2013.
Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103 5.3)
Penugasan penilaian pada tahap
awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian
yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagai mana
dimaksud oleh SPI 103 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana
sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut :
Status Penilai
Identitas Penilai sebagai individu atau
instansi/Kantor Jasa Penilai Publik. Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah :
a) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian
b).Objektif dan tidak memihak;
c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan subyek dan atau objek penilaian;
d) Penilai memiliki kompetensi
untuk melakukan penilaian. Jika Penilai memerlukan bantuan tenaga ahli atau
Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan
akan disepakati dan diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. Pemberi Tugas dan
Pengguna Laporan. Bila tidak dinyatakan lain oleh peraturan dan perundangan
yang berlaku, maka Pemberi tugas dan Pengguna Laporan adalah Lembaga Pertanahan
(UU No. 2 tahun 2012).
Pemberi tugas dan pengguna
laporan dapat berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan
oleh peraturan yang berlaku.
Dalam hal penilaian dilakukan untuk tujuan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum. Maksud dan Tujuan Penilaian umum bukan ditujukan kepada
Lembaga Pertanahan, maka ketentuan sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI
harus diberlakukan, dan nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus
diungkapkan secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.
Maksud dan Tujuan Penilaian
adalah untuk memberikan opini Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk
tujuan pengadaaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Objek penilaian
Penilai dapat melengkapi tujuan
penilaian tersebut dengan menyebutkan spesifik pekerjaannya, sehingga dapat
memberikan informasi yang lebih jelas.
5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan
informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan
dinilai. Objek penilaian yang dicantumkan dalam Lingkup Penugasan harus
berdasarkan kepada Daftar Nominatif hasil inventarisasi dan identifikasi yang
dilakukan Lembaga Pertanahan atau institusi lainnya sepanjang relevan dan
diakui secara benar. Penilai akan melaksanakan penilaian sesuai dengan rincian
objek penilaian tersebut. Penilai harus mengklarifikasi dan membatasi dirinya
untuk tidak melakukan pekerjaan selain yang diatur oleh Lingkup Penugasan.
Bentukkepemilikan
5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau
kepemilikan properti harus dinyatakan sesuai dengan
informasi dari Lembaga Pertanahan berdasarkan hasil
inventarisasi dan identifikasi sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan
perundangan yang berlaku. Informasi tentang penguasaan dan/atau kepemilikan
terdapat dalam Daftar Nominatif yang dilakukan Lembaga Pertanahan.
Dasar Nilai 5.3.1.6
Berdasarkan SPI 102 -3.10 dan SPI
306 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar. Dasar Nilai
ini harus didefinisikan sesuai dengan SPI. Bila dianggap perlu, penjelasan
tentang definisi dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi dengan penjelasan
sepanjang merujuk kepada SPI 306.
Tanggal penilaian
Tanggal penilaian harus bersamaan
dengan tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau pihak resmi
lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Mata uang yang digunakan
Hasil penilaian harus dinyatakan dalam mata uang
Rupiah.
Tingkat kedalaman investigasi
o Data dan informasi menyangkut
fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari hasil inventarisasi dan
identifikasi yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki
wewenang dalam pengadaan tanah sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku;
Penilai harus mengungkapkan bahwa investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal
sebagai berikut :
o Verififikasi yang dilakukan
Penilai terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian, merupakan bagian
dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian;
o Pelaksanaan penilaian dibatasi
penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja sebagaimana diatur oleh
peraturan dan perundangan yang berlaku;
o Bila ditemukan adanya batasan
tingkat kedalaman investigasi, maka inspeksi akan dilakukan secara sampling.
Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian dilaksanakan tanpa informasi yang
biasanya tersedia dalam pelaksanaan penilaian.
3.10 Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan
Data dan informasi lain yang
dianggap dapat dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian dalam juknis ini
dapat bersumber dari :
· Pemerintah
Daerah sebagai instansi rujukan data dan informasi terkait dengan peraturan
daerah
· Lembaga
Pertanahan sebagai instansi pemberi tugas dan pengguna laporan sebagai sumber
rujukan data, informasi dan hal-hal terkait kepada pertanahan
· Bank
Indonesia sebagai rujukan kurs bila ada
· Badan Pusat
Statistik (BPS)
· Bank
Pemerintah sebagai sumber suku bunga masa tunggu
3.11 Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan
KEPI dan SPI
Pernyataan bahwa pekerjaan
penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
yang berlaku.
3.12 Laporan Penilaian
Laporan penilaian yang akan
disampaikan adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia. Jumlah dan
kelengkapan dokumen laporan penilaian disesuaikan dengan kesepakatan Pemberi
Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan.
3.13 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Harus dinyatakan secara jelas
kepada pemberi tugas pada saat penugasan diterima, bahwa persetujuan Penilai
harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari
laporan, atau referensi yang dipublikasikan.
Lingkup Penugasan harus memuat
persyaratan mengenai hal tersebut. Batasan atau\ pengecualian atas tanggung
jawab kepada pihak selain pemberi tugas
Penilai dapat mencantumkan
klausul bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama
tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.
Persyaratan adanya
3.14 Pernyataan tertulis berupa surat representasi
Penilai harus mensyaratkan adanya
pernyataan tertulis berupa surat representasi dari pemberi tugas mengenai
kebenaran dan sifat informasi yang diberikan oleh pemberi tugas (lampiran 7).
3.15 Asumsi dan asumsi khusus
Asumsi khusus harus dinyatakan
secara jelas apabila terdapat ketidak pastian informasi berkaitan karakteristik
fisik, legal atau ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal
properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan
dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas,
laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut. Seluruh
penyimpangan dari standar dinyatakan dan dijelaskan (bila ada). Biaya jasa
Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat
Asosiasi Profesi Penilai Biaya Jasa Penilaian
Lingkup Penugasan sebagaimana
dimaksud di atas harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian
pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.
4. Investigasi
4.1 Implementasi (merujuk kepada SPI 104)
Investigasi yang dilakukan dalam
tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup
Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang
akan dilaporkan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini
antara lain :
4.1.1 Proses pengumpulan data
yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan
analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan
batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.
4.1.2 Apabila setelah dilakukan
Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur
dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati; seperti data dari pemberi tugas
maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan
harus disesuaikan dan didiskusikan kepada pemberi tugas. Perubahan atau
penyesuaian terhadap adanya perbedaan data dan informasi, harus dinyatakan
dalam berita acara yang disetujui oleh pemberi tugas.
4.1.3 Penilai harus
mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh dapat dipercaya atau
diandalkan, tanpa mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan
tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas
kredibilitas atau
keandalannya, maka informasi tersebut agar tidak
digunakan. Hal- hal yang perludipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan
informasi yang ada, seperti :
a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai
b) Kompetensi dari pihak ketiga
c) Indepedensi pihak ketiga terhadap objek penilaian
atau pengguna penilaian
d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk ke domain
publik
4.1.4 Objek penilaian atau properti
dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan besarnya kerugian yang akan
terkena kepada properti bersangkutan. Kerugian dimaksud terdiri dari kerugian
fisik (lihat butir 4.2.2 Juknis SPI 306.) dan kerugian non fisik (lihat butir
4.2.3 Juknis SPI 306). Kebutuhan data masukan penilaian dalam menentukan
besaran kerugian harus menjadi pertimbangan dan kehati-hatian Penilai, dimana
penggunaan dan prosedurnya dapat merujuk kepada butir 4.1.3 di atas.
4.2 Pendekatan Penilaian
,
Pendekatan dan metode penilaian
yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai
dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data serta metode yang
diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan.
Tujuan 4.2.1 penilaian seperti
yang dimaksud oleh SPI 306 dan Juknis ini adalah untuk pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, dimana objek penilaian dimaksud akan
diganti rugi mencakup kerugian fisik dan kerugian non fisik.
1) Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian,
permukiman, industri atau komersial
2) Ruang atas tanah dan bawah
tanah; (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat
pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut
serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak
atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak
membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan
yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik
meliputi :
3) Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial,
industri, komersil
4).Tanaman; dapat terdiri dari
tanaman semusim, hortikultura atau tanamankeras/tahunan
5) Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas
dan sarana pelengkap bangunan.
4.2.3 Objek penilaian dalam penentuan kerugian non
fisik meliputi :
1) Penggantian terhadap kerugian
pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam
bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penggantian ini dapat meliputi hal-hal yang berkaitan dengan :
a. adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan
bisnis termasuk alih profesi.
b. kerugian emosional (solatium),
merupakan kerugian tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan tanah
yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik.
c. hal-hal yang belum diatur pada
butir a dan b diatas seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak
yang terkait.
2) Biaya transaksi, dapat meliputi
biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
3) Kompensasi masa tunggu
(bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya
perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran
ganti kerugian.
4) Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah
akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat
difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian
atas keseluruhan bidang tanahnya.
5) Kerusakan fisik lain, misalnya
bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan
biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
4.2 .4 Penerapan pendekatan dan
metode penilaian untuk menghitung kerugian fisik atas objek penilaian, sebagai
berikut :
|
Objek Penilaian
|
Pasar
|
Pendapatan
|
Biaya
|
Keterangan
|
|
Tanah
|
V
|
v
|
-
|
HBU
|
|
Tanah & Bangunan
|
V
|
v
|
v
|
HBU
|
|
Bangunan & SPL
|
-
|
v
|
-
|
|
|
Tanah & Tanaman
|
V
|
v
|
v
|
HBU
|
|
Tanaman
|
V
|
-
|
v
|
|
4.2.5 Penerapan pendekatan
penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait kepada pertimbangan
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari
kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah
dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan
kriteria yang meliputi :
· Secara hukum
diizinkan;
· Secara fisik
dimungkinkan;
· Secara
finansial menguntungkan;
· Menghasilkan
nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.
4.2.7 Penerapan penghitungan kerugian non fisik diatur
sebagai berikut :
4.2.7.1 Seluruh aspek yang
diperhitungkan sebagai bagian dari potensi kerugian non fisik harus didasarkan
instruksi penugasan dari Pemberi Tugas. Bila Penilai tidak menerima atau ragu
atas adanya instruksi tersebut, maka Penilai dapat melakukan konfirmasi
tertulis atau membuat kesepakatan dalam suatu berita acara diantara
Penilai dengan Pemberi Tugas.
4.2.7.2 Penghitungan besaran
kerugian non fisik harus memperhatikan kesesuaian dan kewajaran pembebanan
biaya secara ekonomi yang proporsional. Hal-hal yang perlu diperhatikan :
A. Penerapan kerugian kehilangan
pekerjaan atau bisnis termasuk alih profesi berdasarkan :
a) Kegiatan usaha atau bisnis yang dilakukan :
1. permanen; seperti seperti tempat jualan, warung,
rumah makan atau sejenisnya;
2. pribadi atau profesi: seperti penjahit pakaian,
pertukangan, ahli potong rambut atau sejenis lainnya.
b) Keharusan pemilik usaha atau pekerja pindah ke
tempat lain:
· Untuk
kategori butir a).1, kerugian non fisik dapat dihitung berdasarkan potensi
pendapatan usaha (pendapatan bersih ditambah dengan kewajiban beban biaya usaha
yang perlu ditanggung selama perpindahan, seperti biaya karyawan tetap) Bila
tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat
dipertimbangkan selama rata-rata 3 bulan.
· Untuk
kategori butir a).2, kerugian non fisik dapat dihitung didasarkan potensi
penghasilan dari pekerja/profesi pada bulan terakhir, yang diperkirakan akan
hilang selama kepindahan/mencari tempat baru. Bila
tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat
dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan.
B. Penerapan kerugian emosional (solatium) diatur
sebagai berikut :
a) Solatium merupakan kompensasi
yang diberikan kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian non- finansial
dikarenakan harus pindah, akibat adanya pengambil alihan tanah untuk
kepentingan umum.
b) Besaran solatium dalam bentuk
persentase dari indikasi Nilai Pasar rumah tinggal (tanah dan bangunan)
sebagaimana diatur dalam juknis ini dengan kesepakatan dari pemberi tugas.
c) Dalam menilai jumlah
kompensasi kerugian, kondisi yang relevan harus diperhitungkan, termasuk:
· kepentingan
pemilik atas rumah yang dimiliki berhubungan dengan pemberian kompensasi yang
wajar;
· jangka
waktu pemilik telah memiliki dan/atau menempati rumah sepanjang disepakati para
pihak yang terkait; dan
· ketidak
nyamanan pemilik karena keharusan pindah rumah (bila ditempati sendiri).
d) Kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan
dengan memperhatikan:
· kriteria
lama masa tinggal dan/atau fungsi bangunan rumah sebagai sarana
hunian;
· luas tapak
tanah yang wajar;
· potensi HBU.
Kriteria Solatium RT-1 RT-2
Masa Tinggal < 3 tahun 5% dari Nilai kerugian fisik
5% dari Nilai kerugian fisik
Masa Tinggal 4-9 tahun 10% 10%
Masa Tinggal 10-19 tahun 15% 15%
Masa
Tinggal 20-29 tahun 20%
Masa
Tinggal >30 tahun 30% 30%
Dasar Perhitungan
· indikasi
Nilai Pasar
Rumah Tinggal (tanah dan
bangunan) dengan luas tanah yang seimbang,peruntukan lokasi permukiman maupun
non permukiman memenuhi HBU
· indikasi
Nilai Pasar Rumah Tinggal (tanah dan bangunan) dengan luas tanah yang berlebih,
peruntukan lokasi permukiman maupun non permukiman memenuhi HBU
· Indikasi
Nilai Pasar tanah berlebih tidak diperhitungkan
Keterangan asumsi :
RT-1 rumah tinggal dengan luas
tanah yang seimbang (antara tapak tanah dan tapak bangunan), dengan peruntukan
lokasi permukiman atau telah berkembang menjadi peruntukan lain; RT-2 rumah
tinggal dengan luas tanah yang berlebih (memiliki luas tanah melebihi batas
untuk rumah tinggal), dengan peruntukan lokasi permukiman atau telah berkembang
menjadi peruntukan lain;
C. Penerapan kerugian non fisik
lainnya diatur sebagai berikut :
1) Bila tidak dinyatakan berbeda
maka biaya transaksi dapat meliputi biaya pindah dan pengosongan, pajak/BPHTB
dan biaya PPAT. Pengenaan beban kerugian tersebut :
a. Biaya pindah dan pengosongan
dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari rumah tinggal,
tempat usaha dan industri yang dihuni/digunakan. Tanah kosong dan tanaman tidak
diperhitungkan.
b. Beban pajak/BPHTB dan biaya
PPAT dikenakan secara proporsional terhadap nilai kerugian fisik dari tanah dan
bangunan (al. rumah tinggal, tempat usaha, industri, perkebunan). Untuk
personal properti, seperti mesin dan peralatan tidak diperhitungkan. Beban
pajak tersebut diasumsikan sebagai potensi biaya yang akan timbul pada saat
pengadaan properti baru di tempat lain. Apabila ada beban pajak saat pengambil
alihan hak properti eksisting, dapat diperhitungan bila sesuai dengan ketentuan
dan peraturan yang berlaku atau sesuai instruksi pemberi tugas.
2) Kompensasi masa tunggu (bunga)
diperhitungkan karena adanya tenggang waktu antara tanggal penilaian (tanggal
penetapan lokasi) dengan tanggal pembayaran ganti kerugian. Dalam
memperhitungkan kompensasi atas masa tunggu, Penilai dapat memberi
tambahan biaya sebesar suku bunga
deposito dari bank pemerintah atas kerugian fisik ditambah dengan kerugian non
fisik (premium mencakup solatium, beban transaksi, dan kerugian lainnya bila
ada), dengan asumsi masa tunggu selama 6 - 9 bulan atau sesuai dengan rencana
jadwal pembayaran ganti kerugian. akibat pengadaan tanah
3) Kerugian non fisik lainnya
yang dapat diperhitungkan oleh Penilai untuk kepentingan umum,
antara lain :dimana sisa tanah tidak lagi
a. kerugian sisa tanah,
dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya dan terjadi penurunan nilai.yang
terpotong dan
b. kerusakan fisik pada bangunan
membutuhkan biaya perbaikan untuk dapat berfungsi kembali.
Penggantian sisa tanah dihitung
menggunakan pendekatan pasar dengan asumsi luas bidang tanah sesuai dengan
sebelum terpotong. Sedangkan penggantian kerusakan bangunan yang terpotong
dihitung dengan pendekatan biaya untuk memperoleh besar biaya perbaikan.
4.2.8 Terdapat kondisi dimana
pemilik tanah untuk rumah tinggal, juga memiliki :
a) tapak tanah yang tidak
diusahakan;
b) tapak tanah yang diusahakan,
seperti untuk lahan pertanian yang menghasilkan bagi pemilik. Untuk kondisi di
atas, Penilai dapat mengikuti pedoman sebagai berikut :
4.2.8.1 Tapak tanah yang tidak
diusahakan, dinilai sebagai tanah kosong dengan memperhitungkan HBU pada
tanggal penilaian.
4.2.8.2 Tapak tanah yang
diusahakan sebagai lahan pertanian diperhitungkan sebagai berikut :
(1) tanaman keras/tanaman tahunan
yang dibudidayakan secara komersial dapat dinilai sebagai satu kesatuan usaha
perkebunan yang terdiri dari tanah, tanaman dan sarana pendukung lainnya
(sebagai real properti) untuk satu periode siklus tanam;
(2) tanah dengan tanaman semusim
yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong
(tanpa lahan pertanian) telah berkembang, maka tanah dapat dinilai terpisah
sebagai tanah kosong dengan HBU sesuai tanggal penilaian, ditambah dengan nilai
kini dari tanaman dengan asumsi diproyeksikan untuk satu periode siklus tanam
atau tidak melebihi 1 (satu) tahun;
Contoh, tanaman semusim seperti
padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik
penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan
untuk satu periode siklus tanam
atau selama-lamanya 1 (satu) tahun.
(3) tanah dengan tanaman semusim
yang dibudidayakan secara individu, tetapi HBU atas tanah dalam keadaan kosong
(tanpa lahan pertanian) tetap sebagai lahan pertanian atau penggunaan sesuai dengan
peruntukan pada tanggal penilaian, maka tanah dapat dinilai
terpisah sebagai tanah kosong
dengan HBU sesuai dengan penggunaannya, ditambah dengan nilai kini dari tanaman
dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus tanam atau selama-lamanya
2 (dua) tahun;
Contoh, tanaman semusim seperti
padi dapat dihitung menggunakan metode perbandingan data pasar atau teknik
penyisaan tanaman dengan asumsi diproyeksikan lebih dari satu periode siklus
tanam atau atau selama-lamanya 2 (dua) tahun.
(4) dalam hal dijumpai kondisi di
luar butir (2) dan (3) di atas, maka kompensasi penggantian dapat dihitung
berdasarkan data yang relevan dan wajar, dengan menyampaikan sumber dan
alasannya.
4.2.9 Seluruh penggunaan asumsi
dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik atau kerugian non fisik harus
dilakukan secara wajar dengan rujukan antara lain dari :
· Bersumber
kewajaran yang ada di pasar;
· Studi
kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan;
· Ketentuan
dan peraturan yang berlaku (apakah di tingkat pusat maupun daerah). menentukan
Contoh, salah satu kerugian fisik
yang menjadi objek penilaian adalah tegakan tanaman seperti durian dan tanaman
sejenis lainnya, dimana asumsi harga satuan yang akan digunakan dalam
menghitung indikasi kerugian atas tanaman tersebut dapat berasal dari harga
satuan berdasarkan ketentuan pemerintah setempat. asumsi, Penilai dapat membuat
kesepakatan awal Untuk dengan pemberi tugas yang dituangkan dalam Lingkup
Penugasan atau berita acara tersendiri terkait biaya satuan dalam penghitungan
kerugian fisik atau kerugian non fisik di atas.
4.3 Kertas Kerja Penilaian
a. Kertas kerja penilaian harus
disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai dengan peraturan perundangan yang
berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy.
b. Kertas kerja penilaian
mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen investigasi dan analisis yang
digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan dari setiap draft
atau laporan akhir yang diberikan kepada pemberi tugas.
5. Pelaporan Penilaian (merujuk
kepada SPI 105-5.1)
Penugasan penilaian pada tahap
akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini
merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan
sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten.
Status Penilai
5.1.1 Bila tidak ditentukan lain,
maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen
dan profesional sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang
berlaku (UU No. 2/2012).
Penilai harus mencantumkan
statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya.
Laporan penilaian ini wajib
mencatumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan
pengaturan dalam KEPI dan SPI. Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli
dan/atau Penilai lainnya dalam kaitannya penugasan penilaian untuk pengadaan
tanah sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan, disampaikan dalam laporan.
Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan
Maksud dan Tujuan Penilaian
5.1.2 Laporan harus ditujukan
kepada Pemberi Tugas dalam hal ini adalah Lembaga Pertanahan atau pihak terkait
lainnya sesuai Lingkup Penugasan. Pencantuman nama
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus jelas dan dilengkapi alamatnya.
5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian
harus dinyatakan secara jelas.
Tujuan penilaian adalah alasan
Pemberi Tugas membutuhkan penilaian, misalnya untuk tujuan pengadaan tanah bagi
kepentingan umum.
Maksud penilaian adalah
memberikan dasar penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dalam hal ini adalah
opini Nilai Penggantian Wajar.
Objek penilaian
Bila tidak dinyatakan lain maka
kalimat lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai berikut; ”memberikan opini
Nilai Penggantian Wajar yang akan digunakan untuk tujuan pengadaaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum”.
Penilaian pengadaan tanah dapat
dipahami sebagai penilaian atas objek properti yang dilihat secara individu
atau bidang per bidang. Maka objek penilaian dimaksud dibuat dalam daftar yang
mengidentifikasikan setiap unit properti dari objek penilaian, meliputi
deskripsi fisik dan lokasi. Apabila mencakup penilaian terpisah untuk objek
fisik dan objek non fisik lainnya, maka penjelasan atas objek dimaksud harus
diidentifikasikan
sebagaimana disepakati dan
disetujui dengan Pemberi Tugas.
5.1.4 Secara umum, objek
penilaian dapat diistilahkan properti” sebagaimana dimaksud pada SPI 306 tahun
2013.
Bentuk kepemilikan
5.1.5 Kepentingan hak kepemilikan
atau penguasaan dari properti harus dinyatakan sesuai informasi dari Lembaga
Pertanahan, sebagaimana yang diatur dalam peraturan dan perundangan yang
berlaku. Penilai harus membedakan kepemilikan properti yang dinilai apakah
merupakan hak pemilik, penguasaan, peminjaman, penggarapan dan sebagainya
sebagaimana yang diinformasikan Lembaga Pertanahan.
Dasar Nilai
5.1.6 Tujuan penilaian akan
menentukan dasar nilai yang digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan
didefinisikan secara lengkap di dalam laporan penilaian. Berdasarkan SPI 102 -
3.10 dan SPI 306 – 5.2 dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Penggantian Wajar.
Tanggal penilaian
Tanggal penilaian harus
dinyatakan di dalam laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan
merupakan tanggal pada saat nilai diberlakukan, dimana seluruh parameter dan
asumsi penilaian diambil pada tanggal tersebut. Tanggal penilaian untuk kepentingan
pengadaan tanah sebagaimana diatur oleh peraturan dan perundangan yang berlaku
didasarkan kepada tanggal penetapan lokasi yang dilakukan oleh Gubernur atau
pihak resmi lainnya berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Penting bagi Penilai untuk
memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai
properti dapat berubah dalam satuan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada
suatu tanggal tertentu mungkin tidak berlaku pada tanggal yang
lain.
Mata uang yang digunakan
5.1.8 Hasil penilaian yang
dinyatakan harus dalam mata uang Rupiah, sesuai dengan yang disebutkan pada
Lingkup Penugasan.
Tingkat kedalaman investigasi
5.1.9Investigasi yang dilakukan
meliputi inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang bertujuan untuk
menghasilkan kesimpulan penilaian yang dapat dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan
investigasi sepanjang tidak diatur lain dapat dilakukan secara lengkap.
Beberapa hal terkait dengan
investigasi yang perlu diketahui adalah :
· Data
dan informasi menyangkut fisik dan legal dari objek penilaian diperoleh dari
hasil
inventarisasi dan identifikasi
yang dilakukan oleh Lembaga Pertanahan selaku pihak yang memiliki wewenang
dalam penyediaannya sesuai peraturan dan ketentuan yang berlaku;
· Verififikasi
yang dilakukan Penilai terhadap keseluruhan dan/atau bagian dari objek
penilaian, merupakan bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan
penilaian;
· Pelaksanaan
penilaian dibatasi penyelesaiannya dalam masa 30 (tiga puluh) hari kerja
sebagaimana diatur oleh peraturan
dan perundangan yang berlaku. Penilai harus mengungkapkan apabila penilaian
dilaksanakan tanpa informasi yang biasanya tersedia
dalam pelaksanaan penilaian.
Penilai harus mengindikasikan di dalam laporan jika\ dibutuhkan verifikasi
untuk informasi atau asumsi yang mendasari penilaian, atau apabila informasi
penting tidak disediakan.
Sifat dan sumber informasi yang
dapat diandalkan
5.1.10 Sebagaimana yang diatur
pada tingkat kedalaman investigasi, seluruh informasi yang digunakan tanpa
perlu diverifikasi dapat terdiri dari data yang diberikan oleh pemberi tugas
yang berhubungan dengan pengadaan tanah. Data dimaksud bersumber dari hasil
inventarisasi dan identifikasi oleh pihak Lembaga Pertanahan.
Data dan informasi lain yang
dianggap dapat dipercaya bersumber dari :
· Bank
Indonesia
· Badan
Pusat Statistik (BPS)
· Bank
Pemerintah
Asumsi dan asumsi khusus
5.1.11 Asumsi khusus harus
dinyatakan secara jelas.
Asumsi khusus dibuat apabila
terdapat ketidak pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan
karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal
properti seperti kondisi/tren pasar atau integritas data yang digunakan dalam
analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan
harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan. Seluruh penyimpangan
dari standar dinyatakan dandijelaskan. Asumsi lain yang relevan untuk tujuan
penilaian pengadaan tanah dapat diungkapkan Penilai. Contoh, terkait perbedaan
waktu antara tanggal penilaian dengan tanggal pembayaran ganti kerugian,
sepanjang relevan dan signifikan, Penilai dapat mengungkapkan masa berlakunya penggunaan
laporan penilaian, meskipun telah diperhitungkan kompensasi masa tunggu.
Pendekatan Penilaian
5.1.12 Pendekatan penilaian yang
digunakan dan alasan pemilihannya pada proses implementasi, harus diungkapkan
secara jelas di dalam laporan penilaian.
Kesimpulan Penilaian
5.1.13 Pengutipan istilah dan
rujukan penggunaannya mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang
relevan. Hasil penilaian dapat disusun per objek penilaian, dengan
masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang rupiah.
Kesimpulan penilaian ditampilkan
secara jelas, mudah dimengerti dan tidak menimbulkan kesalahpahaman.
Persetujuan publikasi
5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan
akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen
terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian (Consent Letter).
Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan informasi atau instruksi yang
terbatas seharusnya dimasukkan.
Keterbukaan informasi seharusnya
dapat dilihat dari kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup Penugasan.
Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan kepada KEPI
dan SPI
5.1.15 Sesuai dengan ketentuan
yang berlaku Penilai wajib tunduk kepada KEPI dan SPI.
Setiap penugasan dan pelaporan
penilaian sebagaimana dimaksud oleh SPI 306 wajib dapat dikonfirmasi bahwa
penilaian dimaksud dilakukan berdasarkan kepada KEPI dan SPI.
Diskripsi uraian properti
5.1.16 Uraian properti
didiskripsikan secara jelas dalam mendukung analisis, opini dan
kesimpulan dalam laporan.
Tinjauan pasar Penilai harus
memberikan gambaran mengenai tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan
indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang
dinilai.
Pernyataan Penilai (Compliance
Statement)
5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai
harus mencantumkan nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk
penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai Publik (bagi Penilai Publik),
nomor keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai), kualifikasi profesional
(bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium
bila ada).
Pernyataan Penilai dapat merujuk
kepada SPI 105 dan/atau petunjuk teknis ini
Kondisi dan Syarat Pembatas
5.1.18 Menyatakan ada batasan
dalam penyampaian kesimpulan penilaian. Petunjuk teknis ini memberikan acuan
rujukan yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat
Pembatas (Lampiran 6).
Nama, kualifikasi profesional dan
tanda tangan Penilai
5.1.19 Lembar Surat Pengantar
perlu mencantumkan nama penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik dan
jabatannya. Lembar surat pengantar harus ditandatangani oleh penanggung jawab
laporan (Penilai Publik) dan lembar Pernyataan Penilai harus ditandatangani
oleh semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab
laporan), yang merupakan bukti personal yang mengindikasikan keaslian penilaian
yang dilaksanakan dan bersifat
sebagai pernyataan tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian.
Tanda tangan dimaksud berupa
tulisan tangan (tanda tangan basah).
