PAJAK JUAL-BELI

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi: a. Jual Beli. b. Tukar-menukar. c. Hibah. d. Hibah Wasiat. e. Hadiah. f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya. g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan. h. Penunjukan pembeli dalam lelang. i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap. j. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak. Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah: a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik. b. Negara. c. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri. d. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. e. Wakaf. f. Warisan. g. Digunakan untuk kepentingan ibadah. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta. Pajak Penghasilan (PPh) PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60 juta. Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas: a. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah. b. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus. Besarnya PPh adalah 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan. Pajak-pajak yang terkait dengan penjualan properti dari penjual (baik developer maupun penjual properti bekas) kepada pembeli (pemakai langsung dan tidak untuk dijual kembali), paling tidak ada dua jenis: Pajak Penghasilan (PPh) Final dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Apabila properti yang dijual tersebut termasuk properti yang dikategorikan sebagai barang mewah, maka akan dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Pajak Penghasilan yang bersifat final atas peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan akan dikenakan kepada penjual dari hak tersebut. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008, atas penghasilan sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan. Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan NJOP tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan, kecuali: dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan; dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut. PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan tidak dikenakan terhadap Orang Pribadi yang penghasilannya dibawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan nilai dibawah Rp 60 juta. PPh Final juga tidak dikenakan kepada Orang Pribadi atau Badan yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah semenda dengan cara hibah yang dilakukan oleh Orang Pribadi pun tidak dikenakan PPh Final tersebut. Demikian halnya untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah yang dilakukan baik oleh Orang Pribadi maupun Badan. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan pun tidak dikenakan PPh Final ini. PPN atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium maupun jenis-jenis lainnya. PPN terutang pada saat pembayaran uang muka maupun pada saat pelunasan pembelian. PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalh Pengusaha Kena Pajak. Yang menjadi dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut. Penyerahan bangunan tersebut tidak seluruhnya terutang PPN. Rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah dibebaskan dari pengenaan PPN. Sedangkan untuk pembelian rumah dengan kategori mewah, selain dikenakan PPN, pembeli akan dikenakan juga PPnBM. Kategori produk properti yang dikenakan PPnBM antara lain produk apartemen, town house, rumah mewah, kondominium. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2003, atas penjualan properti-properti tersebut dikenakan tarif sebesar 20%. Mulai 1 Juni 2009, penyerahan bangunan yang terutang PPnBM hanya berdasarkan luas bangunan, yaitu luas bangunan dengan town house non strata title sebesar 350m2 atau lebih sedangkan apartemen, kondominium, town house dengan strata title yang memiliki luas 150m2 atau lebih. PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dijual oleh developer dan properti tersebut memenuhi kriteria tertentu di atas. PPnBM tidak dikenakan terhadap transaksi penjualan properti antar perorangan.